Warum hochwertige Außenanlagen bei der Immobilienbewertung oft zu kurz kommen

Ein Swimmingpool, ein hochwertiges Gartenhaus oder eine große Terrasse fallen bei der Immobilienbewertung auf. Aber was ist mit 30 Jahre alten Bäumen, einer individuell geplanten Gartenanlage, einer hochwertigen Toranlage oder einer aufwendig gestalteten Gartenlandschaft?

Genau hier wird es interessant: Ein hochwertiger Garten kann den Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen – und trotzdem findet sich sein tatsächlicher Wert in vielen standardisierten Immobilienbewertungen nur eingeschränkt wieder.

50.000 Euro Garten – aber nur ein Bruchteil davon im Immobilienwert?

Stellen wir uns ein Einfamilienhaus vor. Das Gebäude ist 15 Jahre alt und befindet sich in einem guten, aber keineswegs außergewöhnlichen Zustand. Der Garten hingegen wurde über viele Jahre mit erheblichem Aufwand gestaltet:

• ausgewachsene Solitärbäume und wertvolle Gehölze
• eine aufwendig geplante Gartenarchitektur
• Natursteinmauern und hochwertige Pflasterungen
• eine individuell angefertigte Tor- und Zaunanlage
• automatische Bewässerung
• Beleuchtungskonzepte
• alte, inzwischen groß gewachsene Bäume
• hochwertige Rasen- und Pflanzflächen
• vielleicht sogar eine besondere Gestaltung mit Sichtachsen und verschiedenen Gartenräumen

In den Garten sind möglicherweise 50.000, 80.000 oder sogar deutlich über 100.000 Euro geflossen. Und dann kommt die Immobilienbewertung. Plötzlich spielt die aufwendig gestaltete Gartenanlage nur eine vergleichsweise kleine Rolle.

Das klingt zunächst paradox. Ist es aber nicht unbedingt – denn Immobilienbewertung funktioniert nicht nach dem Prinzip:

„Was hat der Eigentümer ausgegeben?“

Entscheidend ist vielmehr:

„Welchen Wert misst der Markt dieser Immobilie zum Bewertungsstichtag bei?“

Und genau hier liegt das Spannungsfeld.

Die ImmoWertV kennt Außenanlagen – aber der Markt ist komplexer

Auch rechtlich ist das Thema keineswegs unbekannt.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sieht ausdrücklich vor, dass bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen bei der Sachwertermittlung berücksichtigt werden, sofern sie wertbeeinflussend und nicht bereits anderweitig erfasst sind.

Auch in der standardisierten Immobilienbewertung finden Außenanlagen grundsätzlich Berücksichtigung. Das Problem liegt vielmehr darin, wie schwierig es ist, den tatsächlichen Einfluss außergewöhnlicher Außenanlagen auf den Marktwert zu quantifizieren.

Denn ein hochwertig angelegter Garten lässt sich nur schwer in eine einfache Rechenformel pressen.

Das Problem der Pauschale

In der Praxis werden Außenanlagen häufig mit pauschalen Ansätzen berücksichtigt. Für standardisierte Bewertungsverfahren ist das nachvollziehbar. Eine Bewertungssoftware muss eine große Zahl unterschiedlichster Immobilien möglichst einheitlich und nachvollziehbar bewerten können. Doch genau hier entsteht ein Problem:

Ein außergewöhnlicher Garten ist eben nicht durchschnittlich.

Eine 600 m² große Gartenfläche mit Rasen, Hecke und einigen Sträuchern ist etwas völlig anderes als ein über Jahrzehnte gewachsener Landschaftsgarten mit seltenen Gehölzen, alten Bäumen, Naturstein, hochwertiger Beleuchtung und einer individuell geplanten Gartenarchitektur.

Beide Grundstücke haben möglicherweise dieselbe Größe. Ihr tatsächlicher Beitrag zur Attraktivität der Immobilie kann jedoch völlig unterschiedlich sein.

 

Zwischen Herstellungskosten und Marktwert liegen Welten

Nehmen wir einen ausgewachsenen Baum.

Heute kostet ein großer, bereits mehrere Meter hoher Solitärbaum mit Transport, Kran, Pflanzung und entsprechender Vorbereitung schnell einen erheblichen Betrag.

Aber kann man deshalb sagen:

„Dieser Baum kostet 8.000 Euro, also erhöht er den Immobilienwert um 8.000 Euro“?

Natürlich nicht. Denn ein Käufer bezahlt nicht automatisch die Herstellungskosten einer Immobilie oder ihrer Außenanlagen. Ein 80.000 Euro teurer Garten bedeutet deshalb nicht automatisch 80.000 Euro zusätzlichen Immobilienwert.

Aber das Gegenteil ist genauso falsch:

Nur weil sich die Kosten nicht eins zu eins in den Immobilienwert übertragen lassen, bedeutet das nicht, dass der Garten keinen erheblichen Wert besitzt.

Ein außergewöhnlich schöner Garten kann für einen Käufer ein entscheidendes Kaufargument sein.

Und genau dieser Effekt ist in standardisierten Bewertungsmodellen nur schwer abzubilden.

Besonders interessant wird es bei der Finanzierung

Auch bei Finanzierungen begegnet uns dieses Thema immer wieder.

Banken fragen bei hochwertigen Immobilien häufig nach Baubeschreibungen, Modernisierungen und Investitionslisten. Das ist sinnvoll. Nur werden aufwendige Außenanlagen in der standardisierten Beleihungswertermittlung häufig nicht in dem Umfang wertsteigernd berücksichtigt, wie es die tatsächlichen Investitionen vermuten lassen.

Ein Eigentümer kann also beispielsweise nachweisen, dass in den vergangenen Jahren erhebliche Summen in die Gestaltung des Grundstücks investiert wurden.

Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass sich diese Investition in gleicher Höhe im bankseitig angesetzten Immobilienwert wiederfindet.

Das ist weniger ein Fehler des einzelnen Sachbearbeiters als vielmehr eine Konsequenz daraus, dass eine Bank einen nachhaltigen, nachvollziehbaren und standardisierten Wert benötigt – und nicht einfach die Summe sämtlicher Rechnungen addieren kann.

Was ist ein Garten einem Käufer wert?

Hier wird es für uns als Immobilienmakler besonders spannend.

Denn wir verkaufen überwiegend Immobilien, die nicht als reine Kapitalanlage, sondern zum privaten Wohnen erworben werden.

Und bei einem solchen Kauf spielen neben den objektiv messbaren Faktoren auch Emotionen eine ganz entscheidende Rolle.

Ein Käufer denkt beim Betreten eines außergewöhnlichen Gartens nicht zwangsläufig:

„Für die Gehölze zahle ich zusätzlich 18.000 Euro.“

Er denkt vielleicht eher:

„Hier möchte ich im Sommer mit meiner Familie sitzen.“

Oder:

„Dieser Garten hat eine Atmosphäre, die man nicht neu kaufen kann.“

Oder ganz einfach:

„Das fühlt sich nach Zuhause an.“

Genau dieser emotionale Wert ist für uns bei Kersting Immobilien ein wichtiger Bestandteil einer realistischen Marktwerteinschätzung.

Wir versuchen deshalb, bei unserer individuellen Marktwertanalyse nicht bei pauschalen Quadratmeterpreisen oder standardisierten Zuschlägen stehen zu bleiben. Natürlich bilden solche Faktoren eine wichtige Grundlage. Aber eine Immobilie besteht aus weit mehr als Wohnfläche, Baujahr und Grundstücksgröße.

Wir betrachten die Immobilie als Ganzes.

Dazu gehören Lage, Architektur, Zustand, Ausstattung, Modernisierungen und natürlich auch die Qualität und Gestaltung der Außenflächen.

Denn wenn ein Käufer bereit ist, für ein Grundstück mit einem außergewöhnlichen Garten mehr zu bezahlen als für ein vergleichbares Grundstück mit einer durchschnittlichen Außenanlage, dann ist genau das Marktwert.

Und gerade bei einer Immobilie, die jemand für sich und seine Familie kaufen möchte, kann dieser Unterschied erheblich sein.

Was sollte bei einer hochwertigen Immobilie deshalb zusätzlich betrachtet werden?

Bei außergewöhnlichen Grundstücken lohnt sich eine deutlich differenziertere Betrachtung.

Baumbestand

• Alter und Größe
• Seltenheit der Gehölze
• Erhaltungszustand
• Wirkung auf Privatsphäre und Grundstücksqualität

Gartenarchitektur

• Planung durch Landschaftsarchitekten
• besondere Gestaltungselemente
• verschiedene Gartenräume
• Sichtachsen und Gestaltungskonzept

Befestigte Außenanlagen

• Naturstein
• hochwertige Pflasterungen
• aufwendige Terrassen
• Stützmauern und Treppenanlagen

Einfriedung und Zugang

• hochwertige Zaun- und Toranlagen
• elektrische Torsteuerungen
• individuelle Sonderanfertigungen

Technik

• automatische Bewässerung
• Gartenbeleuchtung
• Rasenroboter-Infrastruktur
• Brunnen- oder Bewässerungssysteme

Besondere Anlagen

• Pool
• Sauna
• Outdoor-Küche
• hochwertiges Gartenhaus
• Tennis- oder Sportflächen