Bislang und auch zukünftig erhält der Makler für seine Beratungen sowie für den Aufwand rund um die Vermittlung einer Immobilie eine Erfolgsprovision – gerne auch als Courtage bezeichnet. Abhängig vom Auftraggeber wird in die Verkäuferprovision als Innencourtage sowie in die Käuferprovision als sog. Außencourtage unterschieden. Die prozentuale Provisionshöhe kann vom Grundsatz her frei ausgehandelt werden. Deutschlandweit haben sich in den einzelnen Bundesländern marktübliche Provisionen entwickelt, an die sich die Makler weitgehend gebunden sehen. Dabei handelt es sich um Provisionssätze zwischen etwa drei bis zu sieben Prozent des vertraglichen Kaufpreises, zuzüglich der jeweils geltenden gesetzlichen Mehrwertsteuer.
Das sind die grundsätzlichen Rahmenbedingungen für Immobilienmakler vor und auch nach der gesetzlichen Neuregelung.
Aktuelle Situation:
Entscheidend ist nun, wer dem Immobilienmakler seine Courtage bezahlt. Bis zum Inkrafttreten der Neuregelung gibt es dafür keine gesetzliche Grundlage. Die eventuelle Kostenteilung zwischen Verkäufer und Käufer (bereits üblich in NRW), in welchem Verhältnis auch immer, blieb eine freiwillige oder anders gesagt reine Verhandlungssache. Sowohl die Provisionshöhe als auch der Kostenträger ist nicht gesetzlich verankert. Beide Aspekte werden in Bundesländern und dortigen Regionen ganz unterschiedlich gehandhabt. So ist es in manchen Bundesländern durchaus gängige Praxis, dass der Immobilienkäufer die Courtage in voller Höhe bezahlt. Das wirkt sich verteuernd auf seine Erwerbsnebenkosten aus und soll nun zukünftig besser geregelt werden.
Zukünftige Regelung ab Ende Dezember 2020
Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“, kurz Maklergesetz vom 12.06.2020 tritt mit Wirkung ab 23.12.2020 in Kraft.
Danach gilt folgendes:
- Wenn der Immobilienmakler für Verkäufer + Käufer tätig wird und mit beiden einen Vertrag abschließt, wird die vereinbarte Maklercourtage von jedem von ihnen hälftig getragen. Die hiermit bezeichnete Doppletätigkeit des Maklers ist die wohl gängigste Arbeitsweise und wird damit auch im Fokus dieser neuen Regelung liegen.
- Wird nur mit einem von beiden, also Verkäufer oder Käufer ein Maklervertrag abgeschlossen, dann ist auch nur der „Besteller“ courtagepflichtig – also eine beratende Tätigkeit für eine der Parteien. Die bestellende Partei kann jedoch mit der anderen Partei (meistens dann der Käufer) eine Erstattung der Courtage bis zur Höhe von höchstens 50 Prozent vereinbaren. Damit hat der Auftraggeber (Besteller) die Möglichkeit, seinen Courtageanteil um bis zur Hälfte zu reduzieren. Diese Handhabung dürfte allerdings eher eine Ausnahme bleiben.
Sinn und Zweck der Gesetzesänderung ist die Teilung der Maklerprovision zu je ½ und damit eine faire Kostenverteilung für eine beidseitig gleichwertige, beratende und vermittelnde Tätigkeit.
Geltungsbereich der Gesetzesänderung auf dem Immobilienmarkt
Das neue Maklergesetz gilt für alle ab respektive nach dem 23.12.2020 abgeschlossenen Vermittlungsverträge. Der Gesetzesname macht deutlich, dass diese Neuregelung ausschließlich die Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern betrifft. Als solche gelten unter anderem das klassische Reihenhaus, die Doppelhaushälfte oder eine schöne Villa am Stadtwald. Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung sind ebenfalls betroffen. Ausgenommen von der neuen Regelung sind Zwei- und Mehrfamilienhäuser wie auch Baugrundstücke. Eine weitere Voraussetzung bzw. Einschränkung ist der Käuferkreis der auf den Verbraucher als natürliche Person des Privatrechts beschränkt ist. Wenn der Käufer im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit handelt, dann gilt für den Maklervertrag die aktuell bestehende, freie Verhandlungsmöglichkeit.
Bisherige Idee des Bestellerprinzips ist passé
Anhand der Neuregelung mit der hälftigen Teilung wird die Courtage nun fair geteilt. Nach dem „echten“ Bestellerprinzip hätte fast ausnahmslos der Verkäufer bezahlt gemäß dem Grundsatz: Wer die Musik bestellt der muss sie bezahlen. Umgekehrt war es eine bisher durchaus gängige Praxis, dass der Käufer die Courtage übernommen hat.
Das neue Maklergesetz macht deutlich, dass der Immobilienmakler mehr als nur ein Berater für die reine Käufer- oder Verkäuferseite ist. Als Vermittler zwischen beiden Parteien, gilt es beide Seiten bestmöglich zu beraten und zu einem positiven Endergebnis für beide Seiten zu kommen.
Mit dem neuen Gesetz wird diese wichtige Beratungs- und Vermittlungsposition unterstrichen und nicht eine Partei allein übermäßig mit den Kosten belastet.
Schriftform anstelle von Handschlag
Eine weitere Neuerung in dem jetzigen Maklergesetz ist die zwingende Schriftform für den Abschluss des Maklervertrages. Die war in der Vergangenheit zwar meistens üblich, aber eben nicht vorgeschrieben.
Die Textform ist – ebenfalls – auf die nach dem Maklergesetz vorgesehenen Immobilienvermittlungen von Häusern und Wohnungen sowie auf den privat tätigen Personenkreis begrenzt. Die Schriftform kann durchaus formlos per Brief, Telefax oder E-Mail sein; ein formeller Vertrag ist dazu nicht notwendig.
Kurz gesagt: Handschlag oder mündliche Absprache sind, wie auch das sog. konkludente Handeln nicht mehr ausreichend und im Zweifelsfall gegenstandslos.
Fazit
Eine Neuerung die ein gesundes Gleichgewicht in den gesamten Immobilienmarkt bringen wird.
Bei uns in NRW wird sich hierdurch nicht viel ändern, da bereits seit vielen Jahren nach dem Prinzip der Teilung gearbeitet wird – nun dann aber eben auch per Gesetz!
Wir beantworten Ihnen gerne Ihre weiteren Fragen rund um das Thema „Neues Maklergesetz“ und auch gerne zur aktuellen Marktlage in Krefeld ganz allgemein.
Wir freuen uns auf Sie!
