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Dachbegrünung – der schicke Naturhut für die Immobilie!

23. November 2021

Nachhaltigkeit und Energieeinsparung werden immer wichtiger und man macht sich Gedanken, wie man die Umwelt schonen kann. In diesem Zusammenhang hört man immer wieder von der Dachbegrünung. Eine solche Bepflanzung für das Flachdach punktet nicht nur optisch, sondern hat noch zahlreiche weitere Vorteile. Welche das sind, verraten wir Ihnen in folgendem Artikel.

Diese Vorteile bietet Ihnen ein Gründach

Eine Dachbepflanzung ist nicht nur nachhaltig und eine ideale Möglichkeit, Umweltschutz zu zelebrieren; sie bietet Ihnen noch zahlreiche weitere Vorteile. Ihr Dach wird vor Witterungseinflüssen aller Art optimal geschützt. Damit kann sich seine Lebensdauer sogar verdoppeln. Weiterhin kann das Raumklima deutlich verbessert werden: Eine Dachbepflanzung sorgt dafür, dass die Räume unter dem Dach im Sommer angenehm kühl bleiben und Sie sich eine Klimaanlage sparen können. Im Winter dagegen bietet Ihnen eine Begrünung eine bessere Wärmespeicherung. Das bewirkt, dass die Räume direkt unter dem Dach länger warm bleiben. Die Dämmwirkung einer Dachbegrünung kann der eines 80 Millimeter dicken Dämmstoffes entsprechen. Weiterhin profitieren Sie vom Schallschutz eines Gründachs: In der Großstadt ist dieser besonders vorteilhaft und Sie werden ihn schnell zu schätzen wissen. Insgesamt kann ein Gründach Ihre Wohnbedingungen also deutlich verbessern. Der wohl größte Vorteil aber ist die Nachhaltigkeit eines begrünten Daches: Staub und Schadstoffe aller Art werden aus der Luft gefiltert und es entsteht sauerstoffreiche Luft. Zudem sieht eine Dachbegrünung einfach nur schön aus und ist ein absoluter Hingucker vor allem im tristen Großstadtdschungel. In zahlreichen Großstädten konnte bereits eine deutliche Zunahme an Tieren wie Bienen oder Schmetterlingen festgestellt werden. Für sie stellt eine Begrünung einen natürlichen Lebensraum dar.

Dennoch sollten Sie auch die Nachteile eines begrünten Daches nicht außer Acht lassen, wenngleich diese Liste deutlich kürzer als die der Vorteile ist. Natürlich sind die Anschaffungskosten nicht von der Hand zu weisen und auch für die laufende Wartung müssen Sie durchaus Kosten einplanen. Diese sind besonders hoch, wenn Sie eine Spezialfirma mit der Pflege beauftragen. Das ist besonders bei einer intensiven Begrünung sinnvoll, denn der Pflegeaufwand ist recht hoch. Die Pflanzen müssen bewässert, beschnitten und von Unkraut befreit werden.

Welche Arten der Dachbegrünung gibt es?

Grundsätzlich unterscheidet man zwei Arten der Dachbepflanzung. Ist die Dachbegrünung eher unauffällig und noch dazu pflegeleicht, spricht man von einer extensiven Begrünung. Ist der Pflegeaufwand höher und die Anpflanzung auffälliger, nennt man es intensive Begrünung – auch gerne Dachgarten genannt. Die intensive Dachbegrünung erfordert einen deutlich höheren Pflegeaufwand. Richtig angelegt und gepflegt, zieht sie aber auch alle Blicke auf sich und kann traumhaft aussehen. Voraussetzung für die intensive Begrünung ist ein mindestens zwei Meter hoher Bodenaufbau, in dem ausreichend Nährstoffe und Wasser gespeichert werden können. Bei einer intensiven Begrünung sind Sie recht flexibel, was die Bepflanzung angeht. Hier fühlen sich Sträucher und auch Bäume wohl. Eine solche üppige Bepflanzung bedeutet natürlich nicht nur einen erhöhten Pflegeaufwand, sondern auch höhere Anschaffungskosten. Klare Vorteile dieser Begrünung sind – wie schon oben beschrieben:

Lärm- und Schallschutz
bietet Lebensraum
bindet Feinstaub aus der Umgebung

Das gilt es bei der Anlage zu beachten

Sie haben sich für eine Begrünung Ihres Daches entschieden? Tatsächlich ist eine extensive Dachbegrünung in der Regel nicht genehmigungspflichtig; Behördenwege können Sie sich hierfür also schon einmal sparen. Die intensive Begrünung bedarf hingegen in der Regel einer Genehmigung.

Egal für welche Begrünung Sie sich entscheiden, halten Sie unbedingt Rücksprache mit einem Statiker. Er wird die Tragfähigkeit des Daches testen.

Grundsätzlich ist eine Begrünung für ein Flachdach sinnvoll, doch auch andere Dacharten können durchaus mit einer Begrünung versehen werden. Haben Sie gewusst, dass es sogar Ortschaften gibt, in denen eine Dachbegrünung vorgeschrieben ist? Da sie nachweislich Vorteile für das Klima bringt, ist sogar eine Förderung möglich. Fragen Sie am besten im Rathaus nach, ob Ihre Kommune sich anteilig an den Kosten beteiligt. Auch bei der KfW, der Kreditanstalt für Wiederaufbau, können Sie nachfragen. Es handelt sich bei der Begrünung um eine Dachsanierung und dementsprechend sind Zuschüsse möglich. Beim sogenannten Zuschuss 430 erhalten Sie z.B. bis zu zehn Prozent der Gesamtkosten zurückerstattet.

Fazit

Sicher scheint eine Dachbegrünung auf den ersten Blick mit viel Arbeit und hohen Kosten verbunden zu sein. Halten Sie sich jedoch die Vorteile vor Augen, die eine solche Begrünung sowohl für die Umwelt als auch für Ihren Wohnkomfort bietet. Holen Sie sich die Natur auf Ihr Dach und freuen Sie sich jeden Tag aufs Neue über den traumhaften Anblick. Suchen Sie noch ein neues Eigenheim, auf dem Sie eine solche Begrünung realisieren können? Wir von Kersting Immobilien sind Ihnen gerne bei der Suche behilflich.

Das Gebäudeenergiegesetz im Überblick – was steht drin?

5. August 2021

von Kristopher Kersting

Gebäudeenergiegesetz – klimafreundliche Rechtsgrundlage für die Zukunft

Der Energieverbrauch ganz allgemein, vom Eigenheim im Grünen über Fabriken bis hin zu See- und Luftfahrt hat maßgeblichen Einfluss auf das Klima und den damit verbundenen Klimawandel. Erderwärmung und Energieverbrauch, Umwelt- und Klimaschutz gehören zu einer Gemengelage, die das Klima und im weiteren Sinne unseren Lebensraum beeinflussen.

In Deutschland entfallen nach seriösen Schätzungen zwischen 30 und 35 Prozent des gesamten Energieverbrauches auf Gebäude. Die dadurch verursachten Emissionen müssen um etwa 40 Prozent reduziert werden, damit bis zum Jahr 2030 das von der Bundesregierung vorgegebene Klimaschutzziel erreichbar bleibt beziehungsweise tatsächlich erreicht wird.

Der Gesetzgeber hat in den vergangenen Jahrzehnten vielfältige Rechtsgrundlagen zum Thema Energie geschaffen. Sie werden durch Richtlinien und Verordnungen der Europäischen Union ergänzt. Neu und insofern aktuell ist das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG.

Ein kurzer Blick zurück auf die bisherige Rechtslage

Das GEG, „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden“ ist als Bundesgesetz nach einem langwierigen Gesetzgebungs- und Abstimmungsprozess im August 2020 erlassen worden und drei Monate später in Kraft getreten. Von Sinn und Inhalt her wurden mehrere bis dahin geltende Einzelgesetze im GEG zusammengeführt. Mit dem GEG wird seitdem das Energieeinsparrecht für Gebäude vereinheitlicht. Im Übrigen steht das GEG im direkten Zusammenhang mit der betreffenden EU-Gebäuderichtlinie, nach der neue Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand seit 2019 und alle neuen Gebäude ab/seit 2021 als Niedrigst-Energiegebäude zu bauen sind.

• Energieeinsparungsgesetz EnEG

In dem Energieeinsparungsgesetz wurde detailliert bestimmt, wie sowohl Wohngebäude als auch Nichtwohngebäude in Bezug auf ihre Energieeffizienz zu bauen und zu sanieren waren. Dazu wurden Referenzgebäude und Mindestanforderungen definiert. Aus dieser Gesetzesgrundlage leiten sich zahlreiche darüber hinausgehende Konzepte ab.

Gängige Beispiele sind die unterschiedlichen Förderungen der Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW. Sie hat mit den KfW-Effizienzstandards, abgeleitet von dem EnEG, jahrelang Maßstäbe für Bauherren und Immobilieneigentümer gesetzt. Seinen Ursprung hat das EnEG aus Mitte der 1970er-Jahre anlässlich der damaligen weltweiten Ölkrise. Die Gesetzesinhalte sind in dem heutigen GEG zusammengefasst.

• Energieeinsparverordnung EnEV

Die „Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden“, in der Kurzfassung Energieeinsparverordnung beziehungsweise EnEV aus Februar 2002 war die Grundlage für standardisierte bautechnische Anforderungen für den effizienten Bedarf an Betriebsenergien von Gebäuden und Bauprojekten. Die EnEV war auf Wohn- und Bürogebäude sowie auf fest definierte Betriebsgebäude begrenzt. Das galt für Neubauten ebenso wie für die Bestandsimmobilien.

In der EnEV tauchten erstmals die Begriffe Primärenergiebedarf und Endenergiebedarf auf. In den Folgejahren wurde die EnEV mehrfach überarbeitet, bevor sie im November 2020 durch das GEG abgelöst wurde.

• Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz EEWärmeG

Das „Gesetz zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich“, EEWärmeG oder Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz war im Grunde genommen das Pendant zum EEG, dem Erneuerbare-Energien-Gesetz. Es war die – erste –Grundlage für die bundesweite Nutzungspflicht, beim Neubau von Gebäuden erneuerbare Energien zu verwenden. Erwähnenswert ist an dieser Stelle, dass sich bei der Beschlussfassung die „Grünen“ enthalten haben und die FDP dagegen votiert hat.

Vereinfacht gesagt verpflichtete das EEWärmeG die Bauherren von Neubauten, das Gebäude mit einem gesetzlich festgelegten Anteil an Erneuerbaren Energien zu beheizen. Das sind Energien aus nachhaltigen Quellen wie Wasserkraft, Wind- und Sonnenenergie, Biomasse, Erdwärme und andere. Aus fester, flüssiger oder gasförmiger Biomasse lassen sich als Erneuerbare Energien Wärme, Strom und Kraftstoffe herstellen oder anders gesagt gewinnen. Auch dieses Gesetz ist, wie es fachsprachlich heißt, im GEG aufgegangen.

Anwendung des Gebäudeenergiegesetzes

In der Bundesregierung ist das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat für das GEG zuständig und verantwortlich. So wie bislang die Einzelgesetze, so legt nun das GEG fest, welche energetischen Anforderungen die beheizten und klimatisierten Gebäude erfüllen müssen. Das GEG macht zwingende Vorgaben zu Heizungs- und Klimatisierungstechnik, zu Wärmedämmung, zum Hitzeschutz sowie bei Neubauten für einen bestimmten Anteil an regenerativen Energien.

• Neubauten

Sofern das Neubauvorhaben vor dem 1. November 2020 genehmigt worden beziehungsweise bis zu diesem Zeitpunkt der Bauantrag gestellt oder die Bauanzeige eingereicht worden ist, gelten – noch – die Bestimmungen von EnEV und EEWärmeG.

Für alle nach dem 1. November 2020 gestellten Bauanträge und Bauanzeigen gilt das GEG. Das betrifft auch diejenigen Bauwerke, die nicht genehmigt werden müssen und mit deren Bau in/nach November 2020 begonnen worden ist.

Bei einer Antragstellung vor November 2020 kann eine Begutachtung nach dem GEG beantragt werden, wenn bis heute noch keine Baugenehmigung erteilt worden ist.

Im Fokus des GEG stehen Neubauten. Die Auswirkungen des Neubau-Energiebedarfs für Heizung und zur Warmwasserbereitung auf die Umwelt sollen nachhaltig begrenzt werden. Dazu gibt es mit der Primärenergie sowie mit dem Treibhausgasverfahren zwei unterschiedliche Berechnungsmethoden. Gängig ist die der Primärenergie, zumal die Alternative behördlich genehmigungspflichtig ist. Die KfW rechnet bei ihrem Referenzgebäude ausschließlich mit der Primärenergie.

• Bestandsimmobilien

In dem Immobilienbereich von Bestandsgebäuden wird in Austausch- und in Nachrüstpflichten unterschieden. Darüber hinaus gibt es bedingte Anforderungen; sie sind zu beachten, wenn der Mittel- oder Altbau ohnehin modernisiert wird.

30 Jahre alte sowie ältere Öl- und Gasheizkessel müssen ausgetauscht werden, sofern es keine Niedrigtemperatur- oder Brennwertkessel sind.

Neuverlegte Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Wohn- und Nutzräumen müssen gedämmt werden.

Die obersten Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen hin müssen in derselben Weise wie bisher nachträglich gedämmt werden. Diese Dämmpflicht gilt auch für unbegehbare oder nicht ausgebaute Dachgeschosse; Stichwort Spitzboden.

Für die freiwillige Modernisierung sieht das GEG Mindeststandards vor. Ein Beispiel ist der Austausch von Fenstern. Unterschieden wird in die einzelne Sanierungsmaßnahme sowie in die umfassende Modernisierung.

Hausneubau und Mindeststandard – heute gebaut, morgen überholt

Die Redewendung „Nichts ist so beständig wie der Wandel“ oder „Stagnation ist Rückschritt“ gilt auch für das GEG.

Der Gesetzgeber hat maßgebliche Inhalte der bisherigen Rechtsgrundlagen teilweise Eins zu eins übernommen. Er hat in dem Sinne kein vollkommen neues Gesetz geschaffen, sondern bisherige Gesetze und Verordnungen zusammengeführt und stellenweise überarbeitet. Demzufolge war das GEG schon mit seinem Inkrafttreten nicht mehr brandneu.

Vor diesem Hintergrund ist der Bauherr gut beraten, sich nicht auf die gesetzlichen Mindeststandards zu beschränken. Tut er das, dann wird er mit Sicherheit dazu gezwungen sein, in naher Zukunft energetisch nachrüsten zu müssen. Das kostet Geld und Zeit, Stress und Nerven.

KfW-Förderung läuft weiter

Für Bauherren, Sanierer und Modernisierer stellt sich naturgemäß die Frage, wie es nach dem jetzigen GEG um die bisherige KfW-Förderung steht.

Die Antwort lautet: ausgesprochen gut.

Bestandsimmobilien werden nach den Effizienzhaus-Standards 55, 70, 85, 100 sowie 115 gefördert. Darüber hinaus werden energetische Einzelmaßnahmen gefördert; hier liegen die Anforderungen jedoch deutlich über den GEG-Mindeststandards.

Sofern Neubauten lediglich die GEG-Mindeststandards erfüllen, gibt es dafür keine KfW-Förderung.

Dazu einige Beispiele
– Förderprogramm 153: Kreditfinanzierung für Energieeffizientes Bauen
– 431: Zuschussfinanzierung Baubegleitung für Energieeffizientes Bauen und Sanieren
– 433: Zuschussfinanzierung Brennstoffzelle für Energieeffizientes Bauen und Sanieren
– 151 und 152: Kreditfinanzierung für Energieeffizientes Sanieren
– 167: Kreditfinanzierung als Ergänzungskredit für Energieeffizientes Sanieren

Persönliche Beratung zum GEG durch Kersting Immobilien in Krefeld

Als inzwischen über 30 Jahre am Markt bestehendes Immobilienbüro, sind wir Ihr ebenso kompetenter wie seriöser Spezialist für die Immobilienvermittlung in guten Lagen Krefelds und Umgebung.

Unser breites Immobilienportfolio gibt den Ausschlag dafür, dass wir das GEG gut kennen. Mit den vorangegangenen Rechtsgrundlagen sind wir ebenso vertraut gewesen. Damit ist gewährleistet, dass wir viele Fragen rund um Anwendung und Auswirkung des noch recht neuen GEG zuverlässig beantworten können. Sollten wir ein Detail einmal nicht kennen, so haben wir schnell fachlichen Rat mit einem unserer Kooperationspartner aus dem Energiesektor zur Seite.

Wir freuen uns darauf, Sie zum GEG zu beraten!

Das Grundbuch: Eintragung der wichtigsten Informationen über Ihr Grundstück

5. Februar 2021

von Kristopher Kersting

Wer eine Immobilie erwirbt, kommt früher oder später in Kontakt mit dem Grundbuch bzw. Grundbuchamt. Das Grundbuchamt ist praktisch als Verwalter des Grundbuches zu verstehen, in welches sämtliche Immobilien und Liegenschaften des zuständigen Landkreises, der Gemeinde oder der Stadt rechtsgültig eingetragen werden. Während diese Eintragungen früher manuell erfolgten, arbeiten die meisten Grundbuchämter heute mit digitalen Grundbüchern.

Wie ist ein Grundbuch aufgebaut?

Wichtig zu wissen ist, dass ein Grundbuch stets nach gleichen Prinzipien aufgebaut ist. Ein Grundbuch unterteilt sich in das Bestandsverzeichnis sowie insgesamt drei Abteilungen. Das Bestandsverzeichnis beinhaltet die wichtigsten Daten des Grundstücks wie Bezeichnung des Flurstücks sowie dessen Flurnummer, die Gemarkung und die Größe der Immobilie.

In der 1. Abteilung des Grundbuches finden sich Informationen zu aktuellen und ehemaligen Eigentümern des Grundstücks. Mit einem Auszug aus der 1. Abteilung eines Grundbuchs kann das Eigentum gegenüber beispielsweise Kreditgebern wie Banken nachgewiesen werden.

Die 2. Abteilung führt eventuell vorhandene Beschränkungen auf. Gibt es beispielsweise ein Wegerecht, Erbbau– oder Nießbrauchrecht, sind diese Daten in der 2. Abteilung des Grundbuches zu finden.

Dagegen führt die 3. Abteilung vom Grundbuch möglicherweise vorhandene Grundschuldrechte auf, wie sie meist für Darlehen oder Hypotheken gegenüber Banken oder anderen Kreditgebern notwendig sind.

Welche Besonderheiten gibt es bei Grundbüchern? Speziell im Erbfall

Einige Besonderheiten im Bereich der Grundbücher sollten u.a. bei einem Eigentümerwechsel oder anderen Änderungen in den Besitzverhältnissen beachtet werden. Beispielhaft sollen hier zwei der Besonderheiten speziell im Erbfall näher vorgestellt werden: Wer in oder um Krefeld eine Immobilie erbt, ist zum Beispiel unmittelbar nach dem Eintritt des Erbfalls verpflichtet, dem Grundbuchamt diese Änderung anzuzeigen.

In der Regel ist der Erblasser bei einem Erbfall als Eigentümer im Grundbuch, genauer in der Abteilung I vermerkt. Weil die Eintragungen nach dem Erbfall ungültig sind, ist eine Änderung des Grundbucheintrags unabdingbar. Die Mitteilungspflichten der Erben sind im § 82 Grundbuchordnung (GBO) klar geregelt.

Ein weiteres Beispiel für die Besonderheiten von Grundbüchern kann ein berechtigter Grund sein, weswegen eine rechtzeitige Eintragung zurückgestellt werden kann. Haben die Erben die Absicht, das Grundstück oder die Immobilie auf dem hiesigen Immobilienmarkt zum Kauf anzubieten, können diese über das Grundbuchamt bis zum endgültigen Verkauf der Immobilie eine Zwei-Jahresfrist beantragen. Über weitere, mögliche Besonderheiten informieren wir Sie sehr gerne in einem persönlichen Gespräch.

Was passiert während des Kaufs einer Immobilie im Grundbuch?

Bekanntermaßen vergehen zwischen der notariellen Beurkundung und dem tatsächlichen Eigentumsübergang einige Wochen. Um dennoch kurzfristig eine gewisse Rechtssicherheit an dem Grundstück beziehungsweise der Immobilie zu erlangen, sichert der Notar dem Käufer durch eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch die Rechte an dem Grundstück.

Diese Auflassung wird in das Grundbuch eingetragen und nach dem vollständigen Erwerb bzw. mit der Eigentumsübertragung wieder gelöscht. Der genaue Zeitraum zwischen der Auflassungsvormerkung und der Umwandelung in einen tatsächlichen Eigentumseintrag kann mehrere Wochen betragen.

Für die Umwandlung der Einträge ist neben einigen sog. Fälligkeitsvoraussetzungen auch die Zahlung der Grunderwerbsteuer Voraussetzung. Für die ordnungsgemäße Eintragung von Auflassung und Grundbucheintrag ist in der Regel ein Notar zuständig.

Kersting Immobilien steht Ihnen beim Verstehen der Grundbücher gern zur Verfügung

Haben Sie Fragen rund um das Thema Grundbücher? Wir stehen Ihnen für Ihre Fragen jederzeit gerne zur Verfügung – unsere qualifizierten Mitarbeiter freuen sich auf Sie!

Was für ein Jahr 2020!

17. Dezember 2020

von Kristopher Kersting

Wie so oft lag man sich am Abend des 31.12.2019 in den Armen und hat sich auf ein spannendes, fröhliches und gesundes neues Jahr 2020 gefreut. Was dann geschah hat wohl niemand von uns kommen sehen. Es folgten Monate voller Ungewissheit und neuer Herausforderungen und die Teamarbeit eines ganzen Landes war gefragt.

Auch für uns bedeutete dies eine Umstellung in verschiedener Hinsicht, welcher wir uns, vor allem für das gemeinsame Ziel „COVID Bekämpfung“, gerne gestellt haben.

Für uns ist es daher, wie in jedem Jahr, selbstverständlich wieder etwas Gutes zu tun und unsere Spende an die Krefelder Kindertafel zu tätigen. Viele Menschen sind dieses Jahr unverschuldet in eine Notlage geraten und sind auf solche tollen Institutionen angewiesen, die unsere höchste Achtung verdienen – herzlichen Dank an die vielen ehrenamtlichen Helfer!

Auch wenn das Jahr noch nicht ganz vollendet ist und wir, wie gewohnt das ganze Jahr und natürlich auch zwischen den Feiertagen für Sie (wenn auch etwas distanzierter als sonst) da sind, möchten wir diese letzten Zeilen gerne nutzen und uns jetzt schon bei Ihnen ganz herzlich bedanken.

Bedanken für das Vertrauen welches Sie uns, auch in dieser turbulenten Zeit, wieder geschenkt haben, bedanken für die vielen guten Gespräche mit Ihnen, bedanken für die gute Zusammenarbeit, bedanken für Ihre Empfehlungen und netten Bewertungen.

Wir sind gespannt auf das Jahr 2021 und freuen uns mit unserem gesamten Team natürlich jederzeit wieder auf Sie und Ihre Immobilie! …wie Sie von uns wissen, lässt uns auch der inzwischen über 30jährige tägliche Kontakt mit Immobilien niemals vergessen, wie wichtig jede einzelne für Sie davon ist.

„Wir wünschen Ihnen von Herzen eine

schöne Weihnachtszeit und für das

Jahr 2021 alles Gute!“

Gute Gründe für einen Verkauf über einen Makler

15. Juli 2020

von Kristopher Kersting

Gute Gründe für den Verkauf der Immobilie über einen Makler des Vertrauens

Mit dem Verkaufen einer Immobilie wird das Ziel verfolgt, den bestmöglichen Verkaufserlös zu erzielen und im besten Fall gleichzeitig einen sympathischen Nachfolger für die eigene Immobilie zu finden. Das funktioniert in der Regel nur schwierig ohne den Makler in Krefeld, der den Immobilienmarkt hier am Niederrhein kennt. Darüber hinaus sollte der Makler über das fachliche Know-how, eine mehr- oder besser noch langjährige Erfahrung verfügen und die Immobilienbranche, wie man so schön sagt, aus dem FF beherrschen.

Kurz gesagt: Es gibt mehrere gute Gründe, um sich vertrauensvoll an uns zu wenden.

Persönliche und diskrete Beratung

Wir legen viel Wert darauf, den Immobilienverkäufer in jeder Phase persönlich und individuell zu beraten. Dazu gehört es, dass er von der ersten Information bis zum Beurkundungstermin beim Notar ein und denselben Ansprechpartner bei uns behält. Mit unserem bewährten Netzwerk rund um Finanzierung, Umbau, Rechts- und Steuerberatung können wir in jedem Stadium des Hausverkaufs einen Rundum-Service aus einer Hand bieten. Wir beantworten auch schwierige Fragen direkt oder vermitteln einen zeitnahen Termin bei unseren Netzwerkpartnern.

Realistische Wertermittlung für den Verkaufserlös

Jeder Immobilienverkauf beginnt bei uns mit einer seriösen oder anders formuliert realistischen Einschätzung des erzielbaren Verkaufserlöses. Diese fachliche Objektivität von uns wird seit jeher bei den Kunden hochgeschätzt. Anhand einer ortsabhängigen fundierten Markt- und Zielgruppenanalyse ermitteln und errechnen wir das reelle Kaufpreispotential für die private oder gewerbliche Immobilie.

Exklusive und maßgeschneiderte Vermarktung

Ein Schwerpunkt unserer Maklertätigkeit ist die maßgeschneiderte Vermarktung. Jede Immobilie ist ein Unikat, das es exklusiv anzubieten und zu vermarkten gilt. Dazu nutzen wir alle sich heutzutage bietenden Möglichkeiten; von einer Drohnen-Aufnahme der Liegenschaft mit Haus und Grundstück über die 3D-Begehung des Gebäudeinnern bis hin zum Home Staging. Mit unserem Marketingkonzept sprechen wir ganz gezielt die Käufer- und Interessensgruppen für Ihre Immobilie an. Einbezogen werden alle am Markt vertretenen gängigen Medien, und darüber hinaus natürlich auch der große Bestand unserer eigenen Datenbank – wussten Sie, dass wir einer der führenden Ansprechpartner für suchende Kunden aus Düsseldorf sind?

Sie als unser Auftraggeber können sich in Echtzeit darüber informieren, wie es aktuell um Ihren Immobilienverkauf steht.

Unser Spektrum erweitert sich übrigens auch dadurch, dass wir Gemeinschaftsgeschäfte mit ausgewählten Maklerkollegen aus dem Immobilienverbund abwickeln.

Einzelbesichtigungen und professionelles Verhandeln bis zum Verkauf

Die gut vorbereitete und organisierte Besichtigung ist der Schlüssel zum erfolgreichen Immobilienverkauf. Ungeachtet eines damit verbundenen Mehraufwandes bevorzugen wir Einzelbesichtigungen vor dem Hintergrund, uns voll und ganz auf jeden einzelnen Kaufinteressenten konzentrieren zu können. Das führt erfahrungsgemäß deutlich früher zum Erfolg und erspart im Endeffekt Zeit, Geld und Manpower. Der Käufer fühlt sich seinerseits ganz persönlich angesprochen, wenn im Anschluss an die Immobilienbesichtigung das Verhandlungsgespräch in unserem Maklerbüro fortgesetzt wird. Für ihn ist das ein runder Besichtigungstermin, der ihm positiv in Erinnerung bleibt.

Makler mit bewährtem Aftersales-Service

Die Immobilie verkaufen mit Kersting endet keineswegs bei der Präsentation eines oder einiger ernsthafter Kaufinteressenten. Für Sie ist der Immobilienverkauf erst mit dem notariellen Beurkundungstermin sowie mit der anschließenden rechtssicheren Übergabe unter Dach und Fach. Bis dahin begleiten wir Sie mit Rat und Tat und sind natürlich auch bei dem so wichtigen Beurkundungstermin beim Notar dabei.

Unser Aftersales-Management ist insbesondere dann gefragt und gewünscht, wenn im Anschluss an das abgewickelte Immobiliengeschäft ein weitergehender Beratungs- und Kooperationsbedarf besteht. Beide Seiten haben sich kennengelernt und können auf einen erfolgreichen Immobilienverkauf zurückblicken. Das macht Mut und Zuversicht zu mehr.

Kersting Immobilien – Ihr zuverlässiger Makler in Krefeld

Neben diesen genannten gibt es noch weitere gute Gründe für einen Immobilienverkauf mit uns. Keineswegs ist jeder Hausbesitzer ein ausgewiesener Immobilienexperte. Oftmals ist es aus Zeitgründen gar nicht möglich, sich selbst um den Immobilienverkauf zu kümmern. Dennoch soll ein optimales Ergebnis erzielt werden. Spätestens jetzt geht es nicht mehr ohne den Immobilienmakler.

Fazit – Verkaufen mit Kersting aus Krefeld führt zum Erfolg

Seit nunmehr als 30 Jahren besteht unser Familienbetrieb im Herzen von Krefeld Bockum, sodass wir uns sicherlich als absolute „Kenner“ hier in Krefeld und Umgebung bezeichnen dürfen.
Wir bieten Ihnen für den Immobilienverkauf in Krefeld und Umgebung ein Rundum-sorglos-Paket vom ersten Kennenlernen in unserem Immobilienshop bis zum Aftersales-Service an. Dazwischen liegen vielfältige Arbeitsschritte, von denen Sie nichts mitbekommen. Innerhalb des vereinbarten Zeitrahmens präsentieren wir Ihnen -im besten Fall- mehrere bonitätsgeprüfte Kaufinteressenten, unter denen Sie den besten und Ihnen genehmsten auswählen.

Weitere Informationen rund um das Thema Verkaufen mit Kersting finden Sie hier: https://www.kersting-immobilien.de/verkaufen/

Sprechen Sie uns sehr gerne an, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten.

Wir freuen uns auf Sie!

Immobilien auf Rentenbasis: Mehr Geld im Ruhestand

15. Mai 2020

von Kristopher Kersting

Die moderne Medizin macht es möglich, dass Menschen immer älter werden und sich gleichzeitig lange Zeit einer guten Gesundheit erfreuen. Unsere Renten sinken jedoch konstant, sodass es für viele Rentner schwierig ist, den gewohnten Lebensstandard im Alter aufrechtzuerhalten. Wer der drohenden Altersarmut entkommen möchte, kann auf eine Immobilien-Leibrente zurückgreifen. Dieses oftmals unbekannte Modell sichert Immobilienbesitzern ein lebenslanges Wohnrecht und schafft zusätzlich liquide Mittel, um den verdienten Ruhestand in vollen Zügen zu genießen. Doch was ist eine Immobilien-Leibrente, wie funktioniert das Konzept und was gilt es bei Immobilien auf Rentenbasis zu beachten?

Was ist Hausverkauf auf Rentenbasis?

Der Erwerb einer Immobilie ist immer noch eine der besten Möglichkeiten der Altersvorsoge. Eine eigene Immobilie verursacht jedoch auch Kosten. So müssen laufend Steuern und Abgaben abgeführt sowie Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten durchgeführt werden. Bei der Immobilien-Leibrente wird das eigene Haus oder die eigene Wohnung, meist über einen versierten Makler, an einen Investor verkauft. Im Zuge des Immobilienerwerbs bezahlt der Investor nicht sofort einen gesamten Kaufbetrag nicht, sondern überweist dem Verkäufer eine regelmäßige Rente. Der Verkäufer erhält dadurch im Ruhestand zusätzliche finanzielle Mittel, behält jedoch sein Wohnrecht und darf die Immobilie uneingeschränkt nutzen.

Wie funktioniert der Immobilienverkauf gegen Rente?

Bei der Immobilien-Leibrente wird die Immobilie verkauft, wobei der Verkäufer ein sogenanntes Nießbrauch- oder Wohnrecht erwirbt. Dieses Recht sichert dem Verkäufer eine regelmäßige Zusatzrente, deren genaue Höhe im Grundbuch verankert ist. Der exakte Betrag der Leibrente wird auf Basis unterschiedlicher Faktoren berechnet. Dazu zählen beispielsweise der Verkaufswert der Immobilie, anfällige Zinsen sowie die vereinbarte Dauer der Rente. Zudem lässt sich eine Wertsicherungsklausel vereinbaren, sodass die Rente automatisch an die aktuelle Inflationsrate angepasst wird. Sämtliche Vereinbarungen werden in einem notariell beglaubigten Vertrag festgehalten, wodurch rechtliche Sicherheit entsteht, die zuverlässig vor Altersarmut schützt. So ist es beispielsweise auch möglich, eine Zeitrente zu definieren, die unabhängig von der Lebensdauer des Verkäufers, auch über dessen Tod hinaus, bis zu einem definierten Zeitpunkt an die Angehörigen ausbezahlt wird.

Wie sieht das Modell in der Praxis aus?

In der Praxis überschreibt der Verkäufer die Immobilie an den Investor. Im Gegenzug erhält der Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht und eine zusätzliche Rente zur Altersvorsorge. Die Kosten für Steuern, Abgaben und größere Reparaturarbeiten werden in der Regel vom neuen Eigentümer getragen. Je nach Ausgestaltung des Vertrags ist es jedoch möglich, dass der Rentenbezieher sich auch weiter selbstständig um kleinere Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten kümmert. Die Höhe der Leibrentenzahlung ist im Grundbuch hinterlegt, wobei es dem neuen Käufer nicht möglich ist, Eigenbedarf anzumelden. Der Verkäufer ist somit unkündbar und darf das Haus oder die Wohnung lebenslang nutzen.

Was macht das Konzept der Immobilien-Leibrente so attraktiv?

Das Modell der Immobilien-Leibrente ist eine Win-win-Situation für beide Parteien, wobei ein erfahrener Makler für gewöhnlich den besten Immobilienpreis (bzw. monatliche Rente) für den Verkäufer erzielt. So erhält der Verkäufer nicht nur eine monatliche Rente, sondern muss auch keine Grundsteuer mehr bezahlen. Zudem lassen sich die Kosten für die Instandhaltung oder Sanierung vertraglich regeln, wodurch es zu einer zusätzlichen finanziellen Entlastung des Rentners kommt. Die Leibrente wird zudem auch dann ausbezahlt, wenn sich der Verkäufer dazu entscheidet, in eine Seniorenresidenz zu ziehen. Der Investor profitiert wiederum von der günstigen Finanzierung, da bei Kauf nicht der gesamte Immobilienpreis sofort fällig wird. So muss für den Kauf oftmals kein Darlehen aufgenommen werden, wobei vorhandene liquide Mittel für die Sanierung oder Renovierung aufgewendet werden können.

Ihre Vorteile bei Kersting Immobilien

Wir von Kersting Immobilien sind seit Jahren Ihr verlässlicher Partner für den Immobilienverkauf in Krefeld und Umgebung und das auch auf Rentenbasis. Unsere Schwerpunkte liegen hierbei auf kompetenter und umfassender Beratung sowie auf Transparenz und Rechtssicherheit. Unser erfahrenes Team nimmt sich gerne für Sie Zeit und entwickelt mit Ihnen eine maßgeschneiderte Lösung, die Ihre individuellen Wünsche und Ansprüche erfüllt. Sind Sie jetzt neugierig geworden oder haben Sie Fragen rund um das Thema Leibrente? Dann kontaktieren Sie uns ganz einfach telefonisch oder über unser Kontaktformular. Wir freuen uns auf Sie!

Ich habe eine Immobilie geerbt – und nun?

6. März 2020

von Kristopher Kersting

Wer ein Haus erbt, befindet sich in den allermeisten Fällen das erste Mal in einer solchen Situation – weiß aber auch häufig nicht, was er nun mit der Immobilie anfangen soll. Die Möglichkeiten nach der Annahme einer Erbschaft sind vielfältig: Ein Gebäude kann selbst bewohnt, verkauft oder auch vermietet werden, was primär von der eigenen Lebenssituation abhängt. Dennoch spielen auch viele rechtliche Aspekte mit hinein, die berücksichtigt werden müssen. Denn mit der Annahme einer Erbschaft geht man auch viele Verpflichtungen ein. Die wichtigsten Themen stellen wir Ihnen nachfolgend genauer vor.

Ich habe ein Haus geerbt – soll ich die Erbschaft annehmen oder ausschlagen?

Hier gibt es einen wichtigen Unterschied: Im Falle eines Vermächtnisses steht einem selbst nur ein gewisser Vermögensgegenstand zu, wie beispielsweise ein Grundstück. Man wird aber nicht rechtmäßiger Nachfolger des Erblassers, wie im § 1929 BGB vermerkt ist.

Der Erbende erhält dagegen das vollständige Vermögen des Erblassers, dies schreibt der § 1922 Absatz 1 BGB vor. Eine Erbschaft beinhaltet daher nicht nur Vermögensgegenstände, sondern auch weitere eventuelle Verbindlichkeiten wie bestehende Schulden, laufende Bürgschaften und Weiteres. Das bedeutet, dass man als erbende Person für etwaige Schulden des Verstorbenen auch mit dem eigenen Vermögen haftet – dies gilt sowohl für Steuerschulden als auch für Hauskredite.

Damit man sich um die eigenen finanziellen Verhältnisse keine Sorgen machen muss, ist es anzuraten, sich möglichst schnell einen Überblick über die finanzielle Situation des Erblassers zu verschaffen. Hierfür können Erben, aber auch Nachlassgläubiger beim zuständigen Nachlassgericht eine sogenannte Nachlassverwaltung beantragen. Sie beschränkt einerseits die Haftung des Erbenden auf den Nachlass (§§ 1975 und 1981 BGB) und informiert Gläubiger über die Finanzverhältnisse. War der Verstorbene verschuldet oder sind die Risiken für das eigene Vermögen schwer zu überblicken, ist es häufig die bessere Lösung, eine Erbschaft auszuschlagen.

Was beim Ausschlagen einer Erbschaft zu beachten ist

Hat man sich dazu entschieden, eine Erbschaft auszuschlagen, muss dies schriftlich gegenüber dem Nachlassgericht erklärt werden. Hierfür gilt eine Frist von sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem man von der Erbschaft erfahren hat (§ 1944 Absatz 1 BGB). Befand sich der Wohnsitz des Verstorbenen im Ausland, wird die Frist automatisch auf sechs Monate verlängert. Wichtig: Sofern die Frist ungenutzt verstrichen ist, gilt eine Erbschaft automatisch als angenommen!

Wenn die Erbschaft zuvor schon angenommen worden ist, dann ist es prinzipiell nicht mehr möglich, die Erbschaft nachträglich noch auszuschlagen. Die Annahme einer Erbschaft kann formfrei mittels einer expliziten Erklärung erfolgen, doch auch durch schlüssige, aber stillschweigende Handlungen. Ein Beispiel dafür ist die Begleichung von Mietzahlungen für ein Gebäude. Es gibt nur sehr wenige Ausnahmen, in denen sich das Ausschlagen einer Erbschaft wieder rückgängig machen lässt – oder umgekehrt. Dies gilt dann, wenn man sich über die Eigenschaften des Verstorbenen geirrt hat oder Angaben inkorrekt waren.

Der Erbschein – was ist das genau?

In einem Erbschein werden die darin vermerkten Personen als rechtmäßige Erbende erläutert. Ehe man also über eine Erbschaft, wie ein Gebäude, selbst verfügen kann, ist ein Erbschein erforderlich. Beantragt werden kann dieser beim zuständigen Amtsgericht – dieses ist immer jenes, an dem der Verstorbene zuletzt seinen Wohnsitz hatte.

Wer Alleinerbe ist, kann einen solchen Erbschein auf eigene Faust beantragen. Mehrere Erben müssen dagegen einen Teilerbschein oder auch einen gemeinschaftlichen Erbschein anfordern. Wichtig: Der Erbschein berechtigt auch, das Grundbuch einsehen zu dürfen. Sind dort Belastungen wie Hypotheken, Dienstbarkeiten oder Grundschulden vermerkt, ist dies wichtig für die Entscheidung, ob eine Erbschaft überhaupt angenommen wird oder nicht.

Erbe angenommen: Der Grundbucheintrag muss geändert werden

Zählt eine Immobilie zum Nachlass, müssen Erben einen Antrag auf die Berichtigung des Grundbuchs stellen – dies schreibt § 82 der Grundbuchordnung, GBO vor, weil der Eintrag dann nicht mehr korrekt ist. Denn der Verstorbene wird so lange im Grundbuch als Eigentümer genannt, bis eine Änderung erfolgt. Durch die gesetzliche Erbfolge sind Erbende allerdings schon die neuen Eigentümer geworden. Ein Notar ist für eine solche Berichtigung übrigens nicht nötig.

Wichtig: Die Beantragung der Grundbuchberichtigung muss auf schriftlichem Wege beim zuständigen Grundbuchamt – das zum Amtsgericht gehört – erfolgen.

Wer die Änderung beantragt, ist dazu verpflichtet, dem Grundbuchamt die korrekte Erbfolge nachzuweisen, was im § 35 GBO vermerkt ist. Dies erfolgt praktisch durch das Vorlegen eines Erbscheins, eines Erbvertrags oder eines vom Notar beglaubigten Testaments inklusive Eröffnungsvermerk – sofern sich die Erbfolge aus den vorliegenden Dokumenten ohne Zweifel feststellen lässt. Sofern lediglich ein privatschriftliches, also nicht beglaubigtes, oder überhaupt kein Testament vorliegt, ist die Beantragung eines Erbscheins immer Pflicht.

Übrigens: Lässt der Immobilienerbe das Gebäude auf sich umschreiben, ist dies für ihn nicht mit Kosten verbunden, sofern er den Antrag auf die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers stellt.

Erbe angenommen: Haus vermieten, verkaufen oder selbst bewohnen?

Erbt man ein Haus, steht man vor der großen Frage, ob die Immobilie selbst bewohnt, verkauft oder vermietet werden soll. In allen drei Fällen gibt es Dinge, die beachtet werden müssen und im Folgenden näher erläutert werden.

Verkauf der Immobilie

Ist eine Immobilie nicht zur Eigennutzung oder zum Vermieten geeignet, dann kann es am sinnvollsten sein, sie stattdessen zu verkaufen. Gerade dann, wenn es innerhalb einer Erbengemeinschaft Unstimmigkeiten gibt, ist ein Verkauf oft die einzig richtige Möglichkeit, um den Streit zu beenden. Des Weiteren sorgt die gute Marktsituation in Krefeld aufgrund von ansteigendem Zuzug aus dem direkten Wohnumfeld in Düsseldorf und das niedrige Zinsniveau für aktuell attraktive Verkaufserlöse.

Eine fundierte Bewertung von uns kann dafür sorgen, dass das Haus auf dem Immobilienmarkt zu einem marktgerechten Preis angeboten wird und zeitnah und für Sie mit einem minimalen Aufwand verkauft wird.

Immobilie selbst bewohnen

Gerade dann, wenn es sich beim Erblasser um ein Elternteil oder einen anderen nahen Verwandten handelt, spielt die emotionale Bindung an ein Haus oft eine Rolle. In diesem Fall liegt es nahe, dass der Erbende selbst das Haus weiter bewohnen möchte und es ihm schwer fällt, es zu verkaufen. Dennoch sollte auch der Zustand des Gebäudes berücksichtigt werden: Ist es baufällig oder fallen demnächst teure Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten an? Kann man diese finanziell stemmen? Diese Überlegung ist im Vorfeld wichtig, um sich nicht in finanzielle Bredouille zu bringen. Wer nicht alleine erbt, sondern Teil einer Erbengemeinschaft ist, kann auch die Miterben auszahlen, um die Immobilie danach alleine nutzen zu dürfen.

Vermietung der Immobilie

Ein geerbtes Einfamilienhaus zu vermieten, liegt zwar nahe, ist aber nicht immer lohnenswert. Denn die anfallenden Kosten für die Instandhaltung lassen sich nicht auf den einzelnen Mieter umlegen, zudem kann häufig keine rentable Eigenkapitalrendite aus den Einnahmen erwirtschaftet werden. Bei einem Mehrfamilienhaus kann die Vermietung dagegen lohnenswerter sein, da dann mehrere Mietparteien in das Gebäude einziehen und die Kosten sich auf die Mieter verteilen lassen könnten.

Als Immobilienerbe wichtig zu beachten: Die Erbschaftssteuer

Grundsätzlich müssen sich Erben immer darüber im Klaren sein, dass ein Erwerb von Vermögensgegenständen auf Grund eines Todesfalls immer der Erbschaftssteuer unterliegt. Dies schreibt § 1 Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz, ErbStG vor. Hier gelten fest geregelte Freibeträge, die vom Verwandtschaftsgrad abhängen und in verschiedene Steuerklassen unterteilt sind. Auf diese Weise werden die zu versteuernden Vermögensbeträge reduziert. Zudem sind auch die einzelnen Steuersätze für die Erbschaftssteuer entsprechend der Steuerklasse und der Erbsumme gestaffelt, welche nach dem Abzug des Freibetrags übrig bleibt. Dem Finanzamt muss eine Erbschaft innerhalb drei Monate nach Kenntnisnahme angezeigt werden.

P.S. Bitte sehen Sie diese Blogbeiträge aus rein informativer Sicht. Eine Rechtsberatung nehmen wir hiermit nicht vor.