Grundbuch Archives - Kersting Immobilien

Wer eine Immobilie veräußern oder erwerben möchte, muss bestimmte Regelungen beachten. Dazu gehört das Vorkaufsrecht. Begünstigte können von diesem Recht zum Vorkauf Gebrauch machen, sobald ein Kaufvertrag mit einem Dritten ausgehandelt und geschlossen wurde.

Was ist das Vorkaufsrecht?

Ein Recht zum Vorkauf kann festgelegt werden oder gesetzlich bestehen. Für Mieter einer Wohnung ist es beispielsweise ein gesetzlicher Schutz, wenn eine Wohnung bzw. ein Mehrfamilienhaus in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Ist ein Eigentümerwechsel der Wohnung oder des Hauses geplant, können Mieter eines laufenden Mietverhältnisses die Rolle des Käufers anstelle des geplanten Dritten übernehmen. Diese Begünstigung gilt allerdings nicht, wenn der Verkauf an einen Verwandten oder Haushaltsangehörigen erfolgt.

Ist der Verkauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Wohnung geplant und findet sich ein Kaufinteressent, kann der Vorkaufsverpflichtete (Eigentümer der Immobilie auf der ein Vorkaufsrecht besteht) einen Kaufvertrag mit dem potenziellen Käufer aushandeln und die Konditionen festlegen. Existiert ein Vorkaufsberechtigter, muss dieser über den geplanten Verkauf informiert werden. Zudem muss der bestehende Kaufvertrag zeitnah vorgelegt werden. Ist der Vorkaufsberechtigte mit den Konditionen einverstanden, hat er ein Vorrecht zum Kauf der Immobilie.

Das Recht zum Vorkauf kommt zum Tragen, sobald ein rechtswirksamer Kaufvertrag mit einem Drittkäufer geschlossen wurde. Liegen noch keine Einigung und Rechtswirksamkeit vor und tritt eine der Parteien vom geplanten Kauf oder Verkauf zurück, erlischt auch das Recht zum Vorkauf auf die Immobilie. Bei einem Rücktritt von einem rechtswirksamen Kaufvertrag bleibt dagegen das Recht zum Vorkauf für einen weiteren, künftigen Verkauf bestehen. Zur Ausübung des Immobilienvorkaufsrechts müssen beide Kaufverträge – Vorkaufsverpflichteter/Drittkäufer und Vorkaufsverpflichteter/Vorkaufsberechtigter – notariell beglaubigt vorliegen.

Welche Arten gibt es?

Bei dem Recht zum Vorkauf von Immobilien oder Grundstücken werden drei Arten unterschieden. Dabei handelt es sich um:

das gesetzliche oder öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht
das schuldrechtliche Vorkaufsrecht
das dingliche Vorkaufsrecht

Gesetzliches Recht zum Vorkauf – Grundstücksvorkaufsrecht, Miterbenanspruch und Mieterschutz

Das gesetzliche Recht zum Vorkauf bezieht sich sowohl auf den Grundstücks- als auch auf den Immobilienverkauf. Diese Vorkaufsrechtsart kommt in den meisten Fällen zur Anwendung, wenn Grundstücke oder Immobilien mit einem Recht (zu finden im BGB und meist nicht in den Grundbüchern) zum Vorkauf belegt sind. Wird ein solches Grundstück oder Gebäude verkauft, muss der ausgehandelte Kaufvertrag zum Beispiel zunächst der Gemeinde bzw. Kommune vorgelegt werden. Handelt es sich um einen Erbanteil, müssen die Miterben benachrichtigt werden und können ihren Anspruch antreten. Bei einer gemieteten Wohnung oder einem Haus kann der Mieter als Käufer einsteigen. Erst bei einem Verzicht der Vorkaufsberechtigten in Form einer schriftlichen Erklärung darf das Grundstück oder die Immobilie an den Drittkäufer veräußert werden. Die rechtlichen Grundlagen finden sich unter anderem im Bürgerlichen Gesetzbuch sowie im Baugesetzbuch.

Schuldrechtliches Recht zum Vorkauf – Vereinbarung zwischen Eigentümer und Vorkaufsberechtigtem

Ein schuldrechtliches Recht zum Vorkauf ist eine Vereinbarung zwischen zwei Parteien, beispielsweise zwischen dem Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks und einem Vorkaufsberechtigten. Die Sache selbst, also das Grundstück, Gebäude oder die Wohneinheit, sind in dem Fall nicht belastet – es gibt also keine Vereinbarung im jeweiligen Grundbuch. Dritte können, wenn Sie umgangen werden, hier kein Recht zum Vorkauf geltend machen. Dem Eigentümer steht es zudem zu, die Immobilie an einen Drittkäufer zu veräußern. Wird der Vorkaufsberechtigte dabei jedoch übergangen, kann er Schadensersatzansprüche geltend machen. Die Immobilie bleibt jedoch Eigentum des Drittkäufers. Eine Anfechtung ist nicht mehr möglich, sobald der Grundbucheintrag erfolgt ist. Als Rechtsgrundlage dient das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB Paragrafen 463-473).

Dingliches Recht zum Vorkauf mit Grundbucheintrag

Das dingliche Recht zum Vorkauf bezieht sich ausschließlich auf Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (z.B. Teileigentum). Soll ein Grundstück mit dem Recht zum Vorkauf belegt werden, wird dies, anders als oben, im Grundbuch festgehalten. Üblicherweise liegt ein rechtlicher Grund für die Eintragung vor. Ist dies nicht der Fall, kann das Recht entzogen werden. Das dingliche Recht kann zusätzlich zu dem schuldrechtlichen Recht bestehen und fungiert in dem Fall als Absicherung für den Vorkaufsberechtigten. Dieser ist auf diese Weise bei einem Verkauf vorgemerkt und die Übertragung auf einen Drittkäufer wird verhindert, bis der Vorkaufsberechtigte den Verzicht erklärt. Die zugrunde liegende Regelung findet sich im BGB Paragraf 1094.

Einzuhaltende Fristen und weitere Regelungen

Sind keine Fristen vertraglich festgehalten worden, hat der Vorkaufsberechtigte zwei Monate Zeit, von seinem Recht Gebrauch zu machen und die Immobilie oder das Grundstück zu den festgelegten Konditionen zu erwerben. Danach erlischt das Recht zum Vorkauf einer Sache. Ist mehr als eine Person vorkaufsberechtigt, kann das Recht nur ausgeübt werden, wenn alle zu gleichen Teilen den Kauf erklären. Passiert dies nicht, erlischt auch in diesem Fall das Recht. Zudem kann das Recht zum Vorkauf aus anderen Gründen verfallen. Der Vorkaufsberechtigte kann es löschen lassen. Dies muss notariell beglaubigt sein. Weiterhin erlischt das Recht beim Tod eines Vorkaufsberechtigten sowie wenn ein Grundstück vererbt oder verschenkt wird.

Immobilien kaufen und verkaufen mit einem Immobilienmakler – Beratung bei Kersting Immobilien

Wir von Kersting beraten Sie gerne ausführlich, wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück kaufen oder verkaufen möchten. Durch unsere langjährige Erfahrung wissen wir genau, worauf es beim An- und Verkauf ankommt. Wir begleiten Sie kompetent durch den gesamten Prozess. Besteht für ein Grundstück oder eine Immobilie ein Recht zum Vorkauf, achten wir auf die Einhaltung der gesetzlichen Regelungen, sodass Ihnen keine Nachteile beim Kauf oder Verkauf entstehen. Gleiches gilt selbstverständlich für Rechte und Pflichten jeglicher Art. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme – gerne beantworten wir Ihre Fragen!

Wer eine Immobilie erwirbt, kommt früher oder später in Kontakt mit dem Grundbuch bzw. Grundbuchamt. Das Grundbuchamt ist praktisch als Verwalter des Grundbuches zu verstehen, in welches sämtliche Immobilien und Liegenschaften des zuständigen Landkreises, der Gemeinde oder der Stadt rechtsgültig eingetragen werden. Während diese Eintragungen früher manuell erfolgten, arbeiten die meisten Grundbuchämter heute mit digitalen Grundbüchern.

Wie ist ein Grundbuch aufgebaut?

Wichtig zu wissen ist, dass ein Grundbuch stets nach gleichen Prinzipien aufgebaut ist. Ein Grundbuch unterteilt sich in das Bestandsverzeichnis sowie insgesamt drei Abteilungen. Das Bestandsverzeichnis beinhaltet die wichtigsten Daten des Grundstücks wie Bezeichnung des Flurstücks sowie dessen Flurnummer, die Gemarkung und die Größe der Immobilie.

In der 1. Abteilung des Grundbuches finden sich Informationen zu aktuellen und ehemaligen Eigentümern des Grundstücks. Mit einem Auszug aus der 1. Abteilung eines Grundbuchs kann das Eigentum gegenüber beispielsweise Kreditgebern wie Banken nachgewiesen werden.

Die 2. Abteilung führt eventuell vorhandene Beschränkungen auf. Gibt es beispielsweise ein Wegerecht, Erbbau– oder Nießbrauchrecht, sind diese Daten in der 2. Abteilung des Grundbuches zu finden.

Dagegen führt die 3. Abteilung vom Grundbuch möglicherweise vorhandene Grundschuldrechte auf, wie sie meist für Darlehen oder Hypotheken gegenüber Banken oder anderen Kreditgebern notwendig sind.

Welche Besonderheiten gibt es bei Grundbüchern? Speziell im Erbfall

Einige Besonderheiten im Bereich der Grundbücher sollten u.a. bei einem Eigentümerwechsel oder anderen Änderungen in den Besitzverhältnissen beachtet werden. Beispielhaft sollen hier zwei der Besonderheiten speziell im Erbfall näher vorgestellt werden: Wer in oder um Krefeld eine Immobilie erbt, ist zum Beispiel unmittelbar nach dem Eintritt des Erbfalls verpflichtet, dem Grundbuchamt diese Änderung anzuzeigen.

In der Regel ist der Erblasser bei einem Erbfall als Eigentümer im Grundbuch, genauer in der Abteilung I vermerkt. Weil die Eintragungen nach dem Erbfall ungültig sind, ist eine Änderung des Grundbucheintrags unabdingbar. Die Mitteilungspflichten der Erben sind im § 82 Grundbuchordnung (GBO) klar geregelt.

Ein weiteres Beispiel für die Besonderheiten von Grundbüchern kann ein berechtigter Grund sein, weswegen eine rechtzeitige Eintragung zurückgestellt werden kann. Haben die Erben die Absicht, das Grundstück oder die Immobilie auf dem hiesigen Immobilienmarkt zum Kauf anzubieten, können diese über das Grundbuchamt bis zum endgültigen Verkauf der Immobilie eine Zwei-Jahresfrist beantragen. Über weitere, mögliche Besonderheiten informieren wir Sie sehr gerne in einem persönlichen Gespräch.

Was passiert während des Kaufs einer Immobilie im Grundbuch?

Bekanntermaßen vergehen zwischen der notariellen Beurkundung und dem tatsächlichen Eigentumsübergang einige Wochen. Um dennoch kurzfristig eine gewisse Rechtssicherheit an dem Grundstück beziehungsweise der Immobilie zu erlangen, sichert der Notar dem Käufer durch eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch die Rechte an dem Grundstück.

Diese Auflassung wird in das Grundbuch eingetragen und nach dem vollständigen Erwerb bzw. mit der Eigentumsübertragung wieder gelöscht. Der genaue Zeitraum zwischen der Auflassungsvormerkung und der Umwandelung in einen tatsächlichen Eigentumseintrag kann mehrere Wochen betragen.

Für die Umwandlung der Einträge ist neben einigen sog. Fälligkeitsvoraussetzungen auch die Zahlung der Grunderwerbsteuer Voraussetzung. Für die ordnungsgemäße Eintragung von Auflassung und Grundbucheintrag ist in der Regel ein Notar zuständig.

Kersting Immobilien steht Ihnen beim Verstehen der Grundbücher gern zur Verfügung

Haben Sie Fragen rund um das Thema Grundbücher? Wir stehen Ihnen für Ihre Fragen jederzeit gerne zur Verfügung – unsere qualifizierten Mitarbeiter freuen sich auf Sie!

Schlagwort: Grundbuch

Das Vorkaufsrecht – Definition, Ausübung und Fristen