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Das Vorkaufsrecht – Definition, Ausübung und Fristen

Wer eine Immobilie veräußern oder erwerben möchte, muss bestimmte Regelungen beachten. Dazu gehört das Vorkaufsrecht. Begünstigte können von diesem Recht zum Vorkauf Gebrauch machen, sobald ein Kaufvertrag mit einem Dritten ausgehandelt und geschlossen wurde.

Was ist das Vorkaufsrecht?

Ein Recht zum Vorkauf kann festgelegt werden oder gesetzlich bestehen. Für Mieter einer Wohnung ist es beispielsweise ein gesetzlicher Schutz, wenn eine Wohnung bzw. ein Mehrfamilienhaus in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Ist ein Eigentümerwechsel der Wohnung oder des Hauses geplant, können Mieter eines laufenden Mietverhältnisses die Rolle des Käufers anstelle des geplanten Dritten übernehmen. Diese Begünstigung gilt allerdings nicht, wenn der Verkauf an einen Verwandten oder Haushaltsangehörigen erfolgt.

Ist der Verkauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Wohnung geplant und findet sich ein Kaufinteressent, kann der Vorkaufsverpflichtete (Eigentümer der Immobilie auf der ein Vorkaufsrecht besteht) einen Kaufvertrag mit dem potenziellen Käufer aushandeln und die Konditionen festlegen. Existiert ein Vorkaufsberechtigter, muss dieser über den geplanten Verkauf informiert werden. Zudem muss der bestehende Kaufvertrag zeitnah vorgelegt werden. Ist der Vorkaufsberechtigte mit den Konditionen einverstanden, hat er ein Vorrecht zum Kauf der Immobilie.

Das Recht zum Vorkauf kommt zum Tragen, sobald ein rechtswirksamer Kaufvertrag mit einem Drittkäufer geschlossen wurde. Liegen noch keine Einigung und Rechtswirksamkeit vor und tritt eine der Parteien vom geplanten Kauf oder Verkauf zurück, erlischt auch das Recht zum Vorkauf auf die Immobilie. Bei einem Rücktritt von einem rechtswirksamen Kaufvertrag bleibt dagegen das Recht zum Vorkauf für einen weiteren, künftigen Verkauf bestehen. Zur Ausübung des Immobilienvorkaufsrechts müssen beide Kaufverträge – Vorkaufsverpflichteter/Drittkäufer und Vorkaufsverpflichteter/Vorkaufsberechtigter – notariell beglaubigt vorliegen.

Welche Arten gibt es?

Bei dem Recht zum Vorkauf von Immobilien oder Grundstücken werden drei Arten unterschieden. Dabei handelt es sich um:

  • das gesetzliche oder öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht
  • das schuldrechtliche Vorkaufsrecht
  • das dingliche Vorkaufsrecht

Gesetzliches Recht zum Vorkauf – Grundstücksvorkaufsrecht, Miterbenanspruch und Mieterschutz

Das gesetzliche Recht zum Vorkauf bezieht sich sowohl auf den Grundstücks- als auch auf den Immobilienverkauf. Diese Vorkaufsrechtsart kommt in den meisten Fällen zur Anwendung, wenn Grundstücke oder Immobilien mit einem Recht (zu finden im BGB und meist nicht in den Grundbüchern) zum Vorkauf belegt sind. Wird ein solches Grundstück oder Gebäude verkauft, muss der ausgehandelte Kaufvertrag zum Beispiel zunächst der Gemeinde bzw. Kommune vorgelegt werden. Handelt es sich um einen Erbanteil, müssen die Miterben benachrichtigt werden und können ihren Anspruch antreten. Bei einer gemieteten Wohnung oder einem Haus kann der Mieter als Käufer einsteigen. Erst bei einem Verzicht der Vorkaufsberechtigten in Form einer schriftlichen Erklärung darf das Grundstück oder die Immobilie an den Drittkäufer veräußert werden. Die rechtlichen Grundlagen finden sich unter anderem im Bürgerlichen Gesetzbuch sowie im Baugesetzbuch.

Schuldrechtliches Recht zum Vorkauf – Vereinbarung zwischen Eigentümer und Vorkaufsberechtigtem

Ein schuldrechtliches Recht zum Vorkauf ist eine Vereinbarung zwischen zwei Parteien, beispielsweise zwischen dem Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks und einem Vorkaufsberechtigten. Die Sache selbst, also das Grundstück, Gebäude oder die Wohneinheit, sind in dem Fall nicht belastet – es gibt also keine Vereinbarung im jeweiligen Grundbuch. Dritte können, wenn Sie umgangen werden, hier kein Recht zum Vorkauf geltend machen. Dem Eigentümer steht es zudem zu, die Immobilie an einen Drittkäufer zu veräußern. Wird der Vorkaufsberechtigte dabei jedoch übergangen, kann er Schadensersatzansprüche geltend machen. Die Immobilie bleibt jedoch Eigentum des Drittkäufers. Eine Anfechtung ist nicht mehr möglich, sobald der Grundbucheintrag erfolgt ist. Als Rechtsgrundlage dient das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB Paragrafen 463-473).

Dingliches Recht zum Vorkauf mit Grundbucheintrag

Das dingliche Recht zum Vorkauf bezieht sich ausschließlich auf Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (z.B. Teileigentum). Soll ein Grundstück mit dem Recht zum Vorkauf belegt werden, wird dies, anders als oben, im Grundbuch festgehalten. Üblicherweise liegt ein rechtlicher Grund für die Eintragung vor. Ist dies nicht der Fall, kann das Recht entzogen werden. Das dingliche Recht kann zusätzlich zu dem schuldrechtlichen Recht bestehen und fungiert in dem Fall als Absicherung für den Vorkaufsberechtigten. Dieser ist auf diese Weise bei einem Verkauf vorgemerkt und die Übertragung auf einen Drittkäufer wird verhindert, bis der Vorkaufsberechtigte den Verzicht erklärt. Die zugrunde liegende Regelung findet sich im BGB Paragraf 1094.

Einzuhaltende Fristen und weitere Regelungen

Sind keine Fristen vertraglich festgehalten worden, hat der Vorkaufsberechtigte zwei Monate Zeit, von seinem Recht Gebrauch zu machen und die Immobilie oder das Grundstück zu den festgelegten Konditionen zu erwerben. Danach erlischt das Recht zum Vorkauf einer Sache. Ist mehr als eine Person vorkaufsberechtigt, kann das Recht nur ausgeübt werden, wenn alle zu gleichen Teilen den Kauf erklären. Passiert dies nicht, erlischt auch in diesem Fall das Recht. Zudem kann das Recht zum Vorkauf aus anderen Gründen verfallen. Der Vorkaufsberechtigte kann es löschen lassen. Dies muss notariell beglaubigt sein. Weiterhin erlischt das Recht beim Tod eines Vorkaufsberechtigten sowie wenn ein Grundstück vererbt oder verschenkt wird.

Immobilien kaufen und verkaufen mit einem Immobilienmakler – Beratung bei Kersting Immobilien

Wir von Kersting beraten Sie gerne ausführlich, wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück kaufen oder verkaufen möchten. Durch unsere langjährige Erfahrung wissen wir genau, worauf es beim An- und Verkauf ankommt. Wir begleiten Sie kompetent durch den gesamten Prozess. Besteht für ein Grundstück oder eine Immobilie ein Recht zum Vorkauf, achten wir auf die Einhaltung der gesetzlichen Regelungen, sodass Ihnen keine Nachteile beim Kauf oder Verkauf entstehen. Gleiches gilt selbstverständlich für Rechte und Pflichten jeglicher Art. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme – gerne beantworten wir Ihre Fragen!

Ich habe eine Immobilie geerbt – und nun?

Wer ein Haus erbt, befindet sich in den allermeisten Fällen das erste Mal in einer solchen Situation – weiß aber auch häufig nicht, was er nun mit der Immobilie anfangen soll. Die Möglichkeiten nach der Annahme einer Erbschaft sind vielfältig: Ein Gebäude kann selbst bewohnt, verkauft oder auch vermietet werden, was primär von der eigenen Lebenssituation abhängt. Dennoch spielen auch viele rechtliche Aspekte mit hinein, die berücksichtigt werden müssen. Denn mit der Annahme einer Erbschaft geht man auch viele Verpflichtungen ein. Die wichtigsten Themen stellen wir Ihnen nachfolgend genauer vor. 

Ich habe ein Haus geerbt – soll ich die Erbschaft annehmen oder ausschlagen?

Der erste Schritt ist, sich Klarheit über die eigene Rechtsstellung bezüglich des geerbten Gebäudes zu verschaffen. Ein Erbvertrag oder Testament des Erblassers kann vorgeben, ob man selbst der Vermächtnisnehmer oder Erbender ist. 
Hier gibt es einen wichtigen Unterschied: Im Falle eines Vermächtnisses steht einem selbst nur ein gewisser Vermögensgegenstand zu, wie beispielsweise ein Grundstück. Man wird aber nicht rechtmäßiger Nachfolger des Erblassers, wie im § 1929 BGB vermerkt ist. 

Der Erbende erhält dagegen das vollständige Vermögen des Erblassers, dies schreibt der § 1922 Absatz 1 BGB vor. Eine Erbschaft beinhaltet daher nicht nur Vermögensgegenstände, sondern auch weitere eventuelle Verbindlichkeiten wie bestehende Schulden, laufende Bürgschaften und Weiteres. Das bedeutet, dass man als erbende Person für etwaige Schulden des Verstorbenen auch mit dem eigenen Vermögen haftet – dies gilt sowohl für Steuerschulden als auch für Hauskredite. 

Damit man sich um die eigenen finanziellen Verhältnisse keine Sorgen machen muss, ist es anzuraten, sich möglichst schnell einen Überblick über die finanzielle Situation des Erblassers zu verschaffen. Hierfür können Erben, aber auch Nachlassgläubiger beim zuständigen Nachlassgericht eine sogenannte Nachlassverwaltung beantragen. Sie beschränkt einerseits die Haftung des Erbenden auf den Nachlass (§§ 1975 und 1981 BGB) und informiert Gläubiger über die Finanzverhältnisse. War der Verstorbene verschuldet oder sind die Risiken für das eigene Vermögen schwer zu überblicken, ist es häufig die bessere Lösung, eine Erbschaft auszuschlagen.

Was beim Ausschlagen einer Erbschaft zu beachten ist

Hat man sich dazu entschieden, eine Erbschaft auszuschlagen, muss dies schriftlich gegenüber dem Nachlassgericht erklärt werden. Hierfür gilt eine Frist von sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem man von der Erbschaft erfahren hat (§ 1944 Absatz 1 BGB). Befand sich der Wohnsitz des Verstorbenen im Ausland, wird die Frist automatisch auf sechs Monate verlängert. Wichtig: Sofern die Frist ungenutzt verstrichen ist, gilt eine Erbschaft automatisch als angenommen!

Wenn die Erbschaft zuvor schon angenommen worden ist, dann ist es prinzipiell nicht mehr möglich, die Erbschaft nachträglich noch auszuschlagen. Die Annahme einer Erbschaft kann formfrei mittels einer expliziten Erklärung erfolgen, doch auch durch schlüssige, aber stillschweigende Handlungen. Ein Beispiel dafür ist die Begleichung von Mietzahlungen für ein Gebäude. Es gibt nur sehr wenige Ausnahmen, in denen sich das Ausschlagen einer Erbschaft wieder rückgängig machen lässt – oder umgekehrt. Dies gilt dann, wenn man sich über die Eigenschaften des Verstorbenen geirrt hat oder Angaben inkorrekt waren.

Der Erbschein – was ist das genau?

In einem Erbschein werden die darin vermerkten Personen als rechtmäßige Erbende erläutert. Ehe man also über eine Erbschaft, wie ein Gebäude, selbst verfügen kann, ist ein Erbschein erforderlich. Beantragt werden kann dieser beim zuständigen Amtsgericht – dieses ist immer jenes, an dem der Verstorbene zuletzt seinen Wohnsitz hatte.

Wer Alleinerbe ist, kann einen solchen Erbschein auf eigene Faust beantragen. Mehrere Erben müssen dagegen einen Teilerbschein oder auch einen gemeinschaftlichen Erbschein anfordern. Wichtig: Der Erbschein berechtigt auch, das Grundbuch einsehen zu dürfen. Sind dort Belastungen wie Hypotheken, Dienstbarkeiten oder Grundschulden vermerkt, ist dies wichtig für die Entscheidung, ob eine Erbschaft überhaupt angenommen wird oder nicht.

Erbe angenommen: Der Grundbucheintrag muss geändert werden

Zählt eine Immobilie zum Nachlass, müssen Erben einen Antrag auf die Berichtigung des Grundbuchs stellen – dies schreibt § 82 der Grundbuchordnung, GBO vor, weil der Eintrag dann nicht mehr korrekt ist. Denn der Verstorbene wird so lange im Grundbuch als Eigentümer genannt, bis eine Änderung erfolgt. Durch die gesetzliche Erbfolge sind Erbende allerdings schon die neuen Eigentümer geworden. Ein Notar ist für eine solche Berichtigung übrigens nicht nötig.

Wichtig: Die Beantragung der Grundbuchberichtigung muss auf schriftlichem Wege beim zuständigen Grundbuchamt – das zum Amtsgericht gehört – erfolgen.

Wer die Änderung beantragt, ist dazu verpflichtet, dem Grundbuchamt die korrekte Erbfolge nachzuweisen, was im § 35 GBO vermerkt ist. Dies erfolgt praktisch durch das Vorlegen eines Erbscheins, eines Erbvertrags oder eines vom Notar beglaubigten Testaments inklusive Eröffnungsvermerk – sofern sich die Erbfolge aus den vorliegenden Dokumenten ohne Zweifel feststellen lässt. Sofern lediglich ein privatschriftliches, also nicht beglaubigtes, oder überhaupt kein Testament vorliegt, ist die Beantragung eines Erbscheins immer Pflicht.

Übrigens: Lässt der Immobilienerbe das Gebäude auf sich umschreiben, ist dies für ihn nicht mit Kosten verbunden, sofern er den Antrag auf die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers stellt. 

Erbe angenommen: Haus vermieten, verkaufen oder selbst bewohnen?

Erbt man ein Haus, steht man vor der großen Frage, ob die Immobilie selbst bewohnt, verkauft oder vermietet werden soll. In allen drei Fällen gibt es Dinge, die beachtet werden müssen und im Folgenden näher erläutert werden.

Verkauf der Immobilie
Ist eine Immobilie nicht zur Eigennutzung oder zum Vermieten geeignet, dann kann es am sinnvollsten sein, sie stattdessen zu verkaufen. Gerade dann, wenn es innerhalb einer Erbengemeinschaft Unstimmigkeiten gibt, ist ein Verkauf oft die einzig richtige Möglichkeit, um den Streit zu beenden. Des Weiteren sorgt die gute Marktsituation in Krefeld aufgrund von ansteigendem Zuzug aus dem direkten Wohnumfeld in Düsseldorf und das niedrige Zinsniveau für aktuell attraktive Verkaufserlöse. 

Eine fundierte Bewertung von uns kann dafür sorgen, dass das Haus auf dem Immobilienmarkt zu einem marktgerechten Preis angeboten wird und zeitnah und für Sie mit einem minimalen Aufwand verkauft wird.

Selbst bewohnen
Gerade dann, wenn es sich beim Erblasser um ein Elternteil oder einen anderen nahen Verwandten handelt, spielt die emotionale Bindung an ein Haus oft eine Rolle. In diesem Fall liegt es nahe, dass der Erbende selbst das Haus weiter bewohnen möchte und es ihm schwer fällt, es zu verkaufen. Dennoch sollte auch der Zustand des Gebäudes berücksichtigt werden: Ist es baufällig oder fallen demnächst teure Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten an? Kann man diese finanziell stemmen? Diese Überlegung ist im Vorfeld wichtig, um sich nicht in finanzielle Bredouille zu bringen. Wer nicht alleine erbt, sondern Teil einer Erbengemeinschaft ist, kann auch die Miterben auszahlen, um die Immobilie danach alleine nutzen zu dürfen. 

Vermietung
Ein geerbtes Einfamilienhaus zu vermieten, liegt zwar nahe, ist aber nicht immer lohnenswert. Denn die anfallenden Kosten für die Instandhaltung lassen sich nicht auf den einzelnen Mieter umlegen, zudem kann häufig keine rentable Eigenkapitalrendite aus den Einnahmen erwirtschaftet werden. Bei einem Mehrfamilienhaus kann die Vermietung dagegen lohnenswerter sein, da dann mehrere Mietparteien in das Gebäude einziehen und die Kosten sich auf die Mieter verteilen lassen könnten. 



Als Immobilienerbe wichtig zu beachten: Die Erbschaftssteuer

Grundsätzlich müssen sich Erben immer darüber im Klaren sein, dass ein Erwerb von Vermögensgegenständen auf Grund eines Todesfalls immer der Erbschaftssteuer unterliegt. Dies schreibt § 1 Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz, ErbStG vor. Hier gelten fest geregelte Freibeträge, die vom Verwandtschaftsgrad abhängen und in verschiedene Steuerklassen unterteilt sind. Auf diese Weise werden die zu versteuernden Vermögensbeträge reduziert. Zudem sind auch die einzelnen Steuersätze für die Erbschaftssteuer entsprechend der Steuerklasse und der Erbsumme gestaffelt, welche nach dem Abzug des Freibetrags übrig bleibt. Dem Finanzamt muss eine Erbschaft innerhalb drei Monate nach Kenntnisnahme angezeigt werden.

P.S. Bitte sehen Sie diese Blogbeiträge aus rein informativer Sicht. Eine Rechtsberatung nehmen wir hiermit nicht vor.

Auch 2019 wieder für Sie da!

Wir wünschen Ihnen und Euch ein frohes und vor allem gesundes Jahr 2019 und freuen uns auch in diesem Jahr wieder auf weitere gute Gespräche mit Ihnen und viele interessante Immobilien.

Sollte einer Ihrer größten Wünsche für 2019 der Kauf der eigenen Immobilie sein, freuen wir uns jederzeit von Ihnen zu hören. Gemeinsam werden wir Ihnen diesen Wunsch sicherlich erfüllen können!

Einen guten Start in die Woche wünscht das Team von Kersting-Immobilien

Bild: designed by Freepik

Politik diskutiert Freibetrag auf Grunderwerbsteuer!

Die Ersparnis wäre wirklich Sehenswert!

Wie einem aktuellen Bericht des Handelsblatt entnommen werden kann, wird in der Politik aktuell ein Freibetrag auf die Grunderwerbsteuer diskutiert. Bundesbauministerin Hendricks hält einen Freibetrag zwischen € 150.000 – € 200.000,- für sinnvoll. (Deutsche Presse-Agentur: „SPD will Freibetrag bis zu 200.000 Euro“, unter: https://www.handelsblatt.com/politik/deutschland/grunderwerbsteuer-spd-will-freibetrag-bis-zu-200-000-euro/20021798.html (abgerufen am11.08.2017))

Herr Lindner der FDP erwähnte sogar einen Betrag von € 500.000,- – wohl aber eher als unrealistisch einzustufen.

So oder so wäre die Ersparnis groß: Bei einem möglichen Freibetrag von € 200.000 und einem aktuellen Grunderwerbsteuersatz in NRW von 6,5% liegt die Ersparnis bei € 13.000,-!

Wir halten Sie weiter informiert.