Ich habe eine Immobilie geerbt – und nun?

Hier gibt es einen wichtigen Unterschied: Im Falle eines Vermächtnisses steht einem selbst nur ein gewisser Vermögensgegenstand zu, wie beispielsweise ein Grundstück. Man wird aber nicht rechtmäßiger Nachfolger des Erblassers, wie im § 1929 BGB vermerkt ist. 

Der Erbende erhält dagegen das vollständige Vermögen des Erblassers, dies schreibt der § 1922 Absatz 1 BGB vor. Eine Erbschaft beinhaltet daher nicht nur Vermögensgegenstände, sondern auch weitere eventuelle Verbindlichkeiten wie bestehende Schulden, laufende Bürgschaften und Weiteres. Das bedeutet, dass man als erbende Person für etwaige Schulden des Verstorbenen auch mit dem eigenen Vermögen haftet – dies gilt sowohl für Steuerschulden als auch für Hauskredite. 

Damit man sich um die eigenen finanziellen Verhältnisse keine Sorgen machen muss, ist es anzuraten, sich möglichst schnell einen Überblick über die finanzielle Situation des Erblassers zu verschaffen. Hierfür können Erben, aber auch Nachlassgläubiger beim zuständigen Nachlassgericht eine sogenannte Nachlassverwaltung beantragen. Sie beschränkt einerseits die Haftung des Erbenden auf den Nachlass (§§ 1975 und 1981 BGB) und informiert Gläubiger über die Finanzverhältnisse. War der Verstorbene verschuldet oder sind die Risiken für das eigene Vermögen schwer zu überblicken, ist es häufig die bessere Lösung, eine Erbschaft auszuschlagen.

Was beim Ausschlagen einer Erbschaft zu beachten ist

Hat man sich dazu entschieden, eine Erbschaft auszuschlagen, muss dies schriftlich gegenüber dem Nachlassgericht erklärt werden. Hierfür gilt eine Frist von sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem man von der Erbschaft erfahren hat (§ 1944 Absatz 1 BGB). Befand sich der Wohnsitz des Verstorbenen im Ausland, wird die Frist automatisch auf sechs Monate verlängert. Wichtig: Sofern die Frist ungenutzt verstrichen ist, gilt eine Erbschaft automatisch als angenommen!

Wenn die Erbschaft zuvor schon angenommen worden ist, dann ist es prinzipiell nicht mehr möglich, die Erbschaft nachträglich noch auszuschlagen. Die Annahme einer Erbschaft kann formfrei mittels einer expliziten Erklärung erfolgen, doch auch durch schlüssige, aber stillschweigende Handlungen. Ein Beispiel dafür ist die Begleichung von Mietzahlungen für ein Gebäude. Es gibt nur sehr wenige Ausnahmen, in denen sich das Ausschlagen einer Erbschaft wieder rückgängig machen lässt – oder umgekehrt. Dies gilt dann, wenn man sich über die Eigenschaften des Verstorbenen geirrt hat oder Angaben inkorrekt waren.

Der Erbschein – was ist das genau?

In einem Erbschein werden die darin vermerkten Personen als rechtmäßige Erbende erläutert. Ehe man also über eine Erbschaft, wie ein Gebäude, selbst verfügen kann, ist ein Erbschein erforderlich. Beantragt werden kann dieser beim zuständigen Amtsgericht – dieses ist immer jenes, an dem der Verstorbene zuletzt seinen Wohnsitz hatte.

Wer Alleinerbe ist, kann einen solchen Erbschein auf eigene Faust beantragen. Mehrere Erben müssen dagegen einen Teilerbschein oder auch einen gemeinschaftlichen Erbschein anfordern. Wichtig: Der Erbschein berechtigt auch, das Grundbuch einsehen zu dürfen. Sind dort Belastungen wie Hypotheken, Dienstbarkeiten oder Grundschulden vermerkt, ist dies wichtig für die Entscheidung, ob eine Erbschaft überhaupt angenommen wird oder nicht.

Erbe angenommen: Der Grundbucheintrag muss geändert werden

Zählt eine Immobilie zum Nachlass, müssen Erben einen Antrag auf die Berichtigung des Grundbuchs stellen – dies schreibt § 82 der Grundbuchordnung, GBO vor, weil der Eintrag dann nicht mehr korrekt ist. Denn der Verstorbene wird so lange im Grundbuch als Eigentümer genannt, bis eine Änderung erfolgt. Durch die gesetzliche Erbfolge sind Erbende allerdings schon die neuen Eigentümer geworden. Ein Notar ist für eine solche Berichtigung übrigens nicht nötig.

Wichtig: Die Beantragung der Grundbuchberichtigung muss auf schriftlichem Wege beim zuständigen Grundbuchamt – das zum Amtsgericht gehört – erfolgen.

Wer die Änderung beantragt, ist dazu verpflichtet, dem Grundbuchamt die korrekte Erbfolge nachzuweisen, was im § 35 GBO vermerkt ist. Dies erfolgt praktisch durch das Vorlegen eines Erbscheins, eines Erbvertrags oder eines vom Notar beglaubigten Testaments inklusive Eröffnungsvermerk – sofern sich die Erbfolge aus den vorliegenden Dokumenten ohne Zweifel feststellen lässt. Sofern lediglich ein privatschriftliches, also nicht beglaubigtes, oder überhaupt kein Testament vorliegt, ist die Beantragung eines Erbscheins immer Pflicht.

Übrigens: Lässt der Immobilienerbe das Gebäude auf sich umschreiben, ist dies für ihn nicht mit Kosten verbunden, sofern er den Antrag auf die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers stellt. 

Erbe angenommen: Haus vermieten, verkaufen oder selbst bewohnen?

Erbt man ein Haus, steht man vor der großen Frage, ob die Immobilie selbst bewohnt, verkauft oder vermietet werden soll. In allen drei Fällen gibt es Dinge, die beachtet werden müssen und im Folgenden näher erläutert werden.

Verkauf der Immobilie

Ist eine Immobilie nicht zur Eigennutzung oder zum Vermieten geeignet, dann kann es am sinnvollsten sein, sie stattdessen zu verkaufen. Gerade dann, wenn es innerhalb einer Erbengemeinschaft Unstimmigkeiten gibt, ist ein Verkauf oft die einzig richtige Möglichkeit, um den Streit zu beenden. Des Weiteren sorgt die gute Marktsituation in Krefeld aufgrund von ansteigendem Zuzug aus dem direkten Wohnumfeld in Düsseldorf und das niedrige Zinsniveau für aktuell attraktive Verkaufserlöse. 

Eine fundierte Bewertung von uns kann dafür sorgen, dass das Haus auf dem Immobilienmarkt zu einem marktgerechten Preis angeboten wird und zeitnah und für Sie mit einem minimalen Aufwand verkauft wird.

Immobilie selbst bewohnen

Gerade dann, wenn es sich beim Erblasser um ein Elternteil oder einen anderen nahen Verwandten handelt, spielt die emotionale Bindung an ein Haus oft eine Rolle. In diesem Fall liegt es nahe, dass der Erbende selbst das Haus weiter bewohnen möchte und es ihm schwer fällt, es zu verkaufen. Dennoch sollte auch der Zustand des Gebäudes berücksichtigt werden: Ist es baufällig oder fallen demnächst teure Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten an? Kann man diese finanziell stemmen? Diese Überlegung ist im Vorfeld wichtig, um sich nicht in finanzielle Bredouille zu bringen. Wer nicht alleine erbt, sondern Teil einer Erbengemeinschaft ist, kann auch die Miterben auszahlen, um die Immobilie danach alleine nutzen zu dürfen. 

Vermietung der Immobilie

Ein geerbtes Einfamilienhaus zu vermieten, liegt zwar nahe, ist aber nicht immer lohnenswert. Denn die anfallenden Kosten für die Instandhaltung lassen sich nicht auf den einzelnen Mieter umlegen, zudem kann häufig keine rentable Eigenkapitalrendite aus den Einnahmen erwirtschaftet werden. Bei einem Mehrfamilienhaus kann die Vermietung dagegen lohnenswerter sein, da dann mehrere Mietparteien in das Gebäude einziehen und die Kosten sich auf die Mieter verteilen lassen könnten. 

Als Immobilienerbe wichtig zu beachten: Die Erbschaftssteuer

Grundsätzlich müssen sich Erben immer darüber im Klaren sein, dass ein Erwerb von Vermögensgegenständen auf Grund eines Todesfalls immer der Erbschaftssteuer unterliegt. Dies schreibt § 1 Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz, ErbStG vor. Hier gelten fest geregelte Freibeträge, die vom Verwandtschaftsgrad abhängen und in verschiedene Steuerklassen unterteilt sind. Auf diese Weise werden die zu versteuernden Vermögensbeträge reduziert. Zudem sind auch die einzelnen Steuersätze für die Erbschaftssteuer entsprechend der Steuerklasse und der Erbsumme gestaffelt, welche nach dem Abzug des Freibetrags übrig bleibt. Dem Finanzamt muss eine Erbschaft innerhalb drei Monate nach Kenntnisnahme angezeigt werden.

P.S. Bitte sehen Sie diese Blogbeiträge aus rein informativer Sicht. Eine Rechtsberatung nehmen wir hiermit nicht vor.